恒大之后，富力还好吗？
昔日“华南五虎”之一的富力地产，正在经历危情时刻。
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9月13日，国际评级机构惠誉宣布，将富力地产及其子公司富力香港的长期外币发行人违约评级展望从“稳定”调整至“负面”，并确认这两家公司的发行人违约评级为“B+”。
惠誉称，“负面”展望反映出，在未来12个月持续的再融资需求下，富力地产的融资渠道将受限。惠誉认为，富力有多种选择来解决这些即将到期的债务，2021年上半年可销售资源总额为7820亿元人民币，合同销售额维持强劲。富力还在讨论一系列资产处置，或将带来额外的流动性。
然而，这些计划存在执行风险，可能使公司的流动性缓冲承压。
无独有偶，9月13日，联合资信评估也公告称，决定维持富力地产主体和“16富力04”等6只债券的信用等级为AAA，评级展望由稳定调整为负面。
在此之前，富力刚刚遭遇股债双杀。富力多只债券跌破60美元大关，股价也一路下挫。
其中，9月3日，“18富力10”下跌13.42%；
9月6日，“16富力04”下跌9.16%，“18富力08”下跌21.38%，“18富力10”下跌10.49%
9月7日，“16富力04”下跌6.09%，“18富力10”下跌7.81%。
截止9月15日，“16富力04”面值70.44美元，“16富力11”面值84.38美元，“18富力08” 面值62美元，“18富力10” 面值60美元，“19富力02” 面值70美元。
这是什么概念？
原本100美元面值的债券，现在要打8折、7折甚至6折了。
另一方面，今年6月以来，富力股价也接连下跌，从6月1日的9.71港元/一路下跌至今日的5.65港元/股。
股价跌幅同样超过40%，相当于较6月初的股价打了6折。
联合资信评估在报告中就指出，2021年7月以来，富力地产多只境内外债券价格出现较大幅度下跌。在目前持续偏紧的房地产行业政策环境和信贷环境下，叠加行业负面事件对地产融资环境的冲击，债券价格显著波动易对富力地产再融资产生不利影响。
换言之：
富力当下的状况很不好，下一步还有可能进一步恶化。
富力到底怎么了？
这是近几年行业中不少人萦绕心头的疑问。
作为曾经华南五虎之首，富力曾是可以与万科比肩的所在。2007年，富力地产以160亿元销售额，位居中国房地产销售榜第四。排在它后面，是当时销售额还仅有158亿元的碧桂园。
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但在随后的房地产发展大潮中，富力没有抓住机会。不仅规模被碧桂园、恒大等“小弟”所超越，还多次未能完成年度销售目标，被质疑“保守”、“踏错周期”。
比“踏空”更可怕的，是富力开始陷入流动性危机。
上个月，富力刚刚发布了2021年中期业绩。
2021年上半年，富力实现协议销售额650.8亿元，同比上升18%；
实现营业额394.9亿元，同比增长18%；
实现净利润31.81亿元，同比减少18.8%；
毛利率21.70%，同比下降7.85个百分点；
净利率8.05%，同比下降3.61个百分点。
上半年，行业普遍增收不增利，富力也不能幸免。而为了改善流动性尽快回笼资金，富力更是实施了不少打折促销、去库存的动作，赚钱能力有所下降也成为必然。
但即便如此，富力的流动性依然未见明显改善。
财报显示，今年上半年，富力将总债务减少了164亿元至1433亿元。然而，公司一年内到期的债务仍占总借款36%即516亿元。同期，富力在手的无限制现金余额只有128亿元，短期债务覆盖率从年初的40%下降到了25%。
一直困扰富力的短债偿还压力非但没有任何改善，甚至还在进一步恶化。
而在备受关注的三道红线方面，依照“三线四档”融资新规，富力剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比为0.55。
2020年8月，三道红线横空出世，打得不少房企措手不及。富力便是其中之一。自那以后，富力把降负债当成了头等大事，希望实现“降档”。
但近一年时间过去，三道红线富力依然全部踩中，被牢牢地钉在了红档行列当中，没有丝毫改善的迹象，也难怪资本市场开始质疑富力降负债的能力，最终造成股债双杀的局面。
在说财猫统计的2021年中期TOP50房企三线四档情况表中，50强房企三道红线全踩的四家房企中，目前仅剩富力一家未爆雷，其余三家均已爆发流动性危机。它们分别是：
华夏幸福、泰禾和蓝光。
是不是有那味了？
看清了富力的问题之后，我们再来探讨下：
曾经风光无限的华南五虎之首，是如何走到今天这地步的？
富力的董事长李思廉生于香港。1978年，李思廉从香港中文大学数学系毕业后便投身证券业，时常到内地考察投资项目，亲眼目睹改革开放后经济起飞，深感机遇处处。
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1993年，李思廉向亲友筹集2000万元资金，北上广州创办了富力地产，仿效长实、太古等香港发展商模式，专门收购市区“边皮”老旧厂房土地，用来兴建大型社区级别的中档住宅。
这种模式取得了巨大的成功。到了1999年，富力已录得20亿元销售额，跃升为广州房企一哥。
在广东扎稳根基后，富力自2000年起全国化扩张，把成功模式在各省市复制，很快晋身中国最大型房企之一。
但幸运之神没有一直眷顾李思廉，自2007年开始，富力逐渐步入踏空魔咒。
2007年，富力宣布向住宅与商业并重转型，大跃进般发展商业地产，没料到迎面而来就是2008年的全球金融危机。
由于过多的拿地和押宝投资回报周期长的商用物业沉淀了大量资金，富力的负债率大幅攀升，资金链也十分紧绷，进而错过了在住宅领域扩大规模的时机。
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2012年，缓过口气的富力决定卷土重来，由原先只在一二线城市拿地，开始向二三四线拓展，并大手笔在三四线拿地。然而这一次，富力又不幸撞上了2013年步步升级的全国楼市调控，业绩再次惨遭滑铁卢。
一朝被蛇咬，十年怕井绳。自此之后，富力拿地策略开始转向保守，2014-2016年，富力的拿地一直维持在较低水平，规模也始终维持在5、600亿之间，未见突破。
三年一个轮回。到了2017年，好了伤疤忘了疼的富力又决定重启扩张，不仅加大了拿地的力度，更分散式将布局下沉至三四线城市。与此同时，富力大手笔实施并购，先后并购了万达、海航等企业的多项资产。
其中，最为著名的当属并购万达酒店一役。
江湖传言，这一笔交易原本只有融创、万达两方，富力中间才加入。而且，由于李思廉在发布会现场临时砍价，更是引得王健林大怒，发布会现场甚至传出争吵、摔杯的声音。
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最终，富力以199亿元拿下了万达旗下77家酒店。富力原本在内地拥有35家豪华酒店，加上来自万达的77家，该集团一举成为全球拥有最多四五星级酒店的业主，风头一时无两。
在当时，包括李思廉和张力都认为，在这笔交易当中，万达是“让了利的”，而富力是“捡了便宜的”，李思廉更是因此，被冠以“捡漏王”的称号。
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然而，富力的重启扩张，再一次遭遇了房地产的深度调控；三四线的布局，又赶上了棚改货币化收紧；而富力自认为“捡便宜”拿下的酒店也成为了最沉重的负担。
至今，富力的酒店仍然在亏损当中，真金白银的投资，回收之期遥遥无望。而富力却因为蛇吞象的收购，不得不大肆举债，自此深陷债务泥潭，流动性危机也由此引发。
总结下来我们就可以发现富力的问题所在：
他总是保守的时候太保守，激进的时候又太激进。
更为重要的是，他总是踏错节奏。
只能说，富力的运气真的有点不太好，眼光也有点差。
而这到底是人的问题还是运气的问题呢？见仁见智。
说了这么多，来看最关键的问题：
富力还有救么？
富力给出了几个自救的“药方”，我们逐个分析：
一是减少拿地。
上半年，富力仅新购入4幅土地，新增权益可售面积55.5万平方米，共花费19.5亿。4个项目当中，三个项目来自城市更新转化，仅一个来自于招拍挂。添置土储的开支仅占协议销售的4%，富力给出的理由是：“减少买地以保障充足的流动性。”
为了减负，李思廉甚至连地都不买了。但这样做仅仅只是减少开支，富力更紧迫的任务，是增加收入。
这就有了第二个“药方”：提升销售及回款。
自去年以来，富力便不断通过打折促销、实施去库存、增加线上化渠道销售等方式来刺激销售。但从结果来看，成效并不显著。
2020年全年，富力仅实现销售额1387.9亿元，同比微增0.4%，再一次未能完成全年销售目标。
今年上半年，富力实现销售额650.8亿元，同比增长18%，看起来似乎增长得不错的样子，但那是在2020年上半年销售受疫情影响严重、基数偏低的情况下。
富力最新公布的销售数据显示，2021年7月，富力实现合约销售金额82.6亿元，同比下降22.8%；8月，富力实现合约销售金额93.6亿元，同比下降13.8%。
分析认为，房地产行业调控政策持续收紧改变了购房者的心理预期，由此带来了房企7、8月份的销售遇冷。而富力项目城市布局较为分散，公司土地储备中位于三线及以下城市的项目占比较高，仍存在一定的去化压力。
更遭遇的是，由于抵押贷款收紧，尤其是在二三线城市，影响了富力的回款，导致富力上半年现金的减少，而这种状况在下半年仍将持续，这对富力来说将是一个大大的不利因素。
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简单来说，富力下半年依然“压力山大”。
销售不够，卖资产来凑。这就有了富力给出的第三个“药方”：卖资产套现。
在2021 年中期投资者会上，富力地产董事长李思廉表示，“我们还是埋头在卖自己手上的东西。以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等，这些项目富力都愿意出售。”
但富力愿意出售是一回事，有没有人愿意买以及有没有人有能力买，却是另外一回事。
在三道红线新规出台之后，富力便早已经放出风声，要“减磅求生”，为减轻负债，无论是投资物业或者发展项目，都有出售的计划。
但从结果来看，有意接盘者寥寥。
此前的9月7日，国外一家提供商业资讯的平台REDD透露，广州城投对富力地产的一笔6月29日到期的40亿元人民币贷款展期六个月，以获取更多时间商讨债转股合作。报道称，富力将其旧改和酒店项目抵押给这笔过桥贷款，抵押率约为50%，年化成本12%。然而，广州城投只对旧改项目的股权感兴趣，并不希望债转股包含酒店等其他资产，或使得谈判难以在短期内产生结果。
看，即便有国企愿意接盘，对于酒店资产，国企也是避之唯恐不及。更何况，还有拿地占销售比重不得超过40%这条规定横亘在那里。未来房企对于并购，只会更加审慎。
这也就意味着，富力想要找到“接盘侠”，恐怕没有那么容易。
当然，从眼下的情况上看，富力的情况还是要比恒大好很多，其旗下的楼盘仍在正常动工，也没有出现拖欠供货商票据或员工工资的消息。因而，富力的股债双跌，不排除市场是因恒大事件恐慌蔓延，犹如惊弓之鸟，连带着影响了对富力等其他房企的信心。
但伴随着评级下调，富力实现再融资的压力已经大大加大。而富力给出自救的三道“药方”，能否真正发挥成效，依然存在较大的不确定性。
富力已然站在了悬崖之上。谁又能扮演“白武士”，拯救富力于水火之中呢？